越来越多的物业，正在撤离小区。

中指研究院研报显示，2024年至2025年，全国TOP 50品牌物业在管项目主动撤场率同比上升37%；克而瑞物管的统计显示，2025年全年物业撤场项目达173个，其中第三、四季度合计130个，占全年七成以上。

曾几何时，物业凭借稳定收费、低资本开支、充沛现金流，被视作房地产行业安全的“现金奶牛”。如今，物业服务也涨不动了。2025年57家上市物企整体营收增速仅4.49%，近半数企业营收下滑，净利润虽同比增长12.53%，实现三年来首次正增长，但多为减值减少带来的修复性增长。

曾经“赶也赶不走”的物业，如今正大规模普遍退场，到底发生了什么？

业主缴费越来越少

业主不缴费，是物业大撤退的最直接原因。

克而瑞物管研究中心发布数据显示，全国500强物企平均收缴率已从2020年的93%跌至2025年的71%，连续四年下滑。

物业费收入越来越少的同时，物业公司的成本并没下降多少，甚至还有上涨。

其实和很多人想的不同，物业公司并非“躺着赚钱”，这是一个微利且重运营的行业。

从上市物业公司财报披露口径看，营业成本中，员工成本（含外包）通常占比50%—70%，是最大的刚性支出；其次是设施设备运行维护、清洁绿化及秩序维护等运营费用，合计占20%—30%。与之对应，行业平均毛利率为5%—20%。

以万物云为例，其2025年财报显示，公司营业成本327.1亿元，人力成本（含外包）占比超65%；新盘空置率高企带来大量无效运维，进一步侵蚀利润。在收缴率下滑与新项目爬坡期双重压力下，全年毛利率仍微降至12.2%。